2002年1月北京某房地产公司与张某签订了一份商品房预售协议，由张某购买其开发某小区的一套两居室商品房。某房地产公司在商品房预售协议的补充协议中向张某承诺，其具有开发该商品房项目的全部证照并且包括营业执照在内的一切与该项目相关文件均合法；同时保证在张某入住后立即开始给张某办理产权，张某交完全部房款后可获得产权证。正是由于开发商的这些承诺和保证，张某才签订了购房协议。

　　在协议签订后，张某交纳了全部房款共18万元及相关的物业费用等共计7200元，并办理了入住手续，还对房屋进行了装修。但到2002年10月，张某还没有取得房屋所有权证，某房地产公司一直以各种理由推脱。后来，张某看到各新闻媒体等对该房地产开发公司不具备资质情况下售楼的披露，才知道房地产开发公司的承诺都是虚假的，根本不具备开发商品房项目的资质，也没有《商品房预售许可证》。张某为维护自己的合法权益，一纸诉状将某房地产公司告到了法院，要求房地产开发公司返还房款及取暖费、装修费等损失。

　　经法院审理认为，张某与某房地产公司签订的商品房预售协议是无效的。商品房预售合同必须遵守法律法规的强制性规定。某房地产公司在没有开发商品房项目的证件也没有《商品房预售许可证》的情况下从事开发、预售活动，其行为显然违背了法律的规定，双方所签的协议是无效的。房地产公司对此应当承担过错责任，而张某没有尽到审慎义务，在房地产开发公司没有出示相关证件的情况下就与其签订购房协议，也应承担责任。据此，法院判令某房地产公司返还张某购房款及同期银行利息、维修基金、煤气初装费，并驳回了张某要求退还取暖费、物业费及装修损失的诉讼请求。 随着土地使用制度、住房制度的配套改革、个人住房购买力的大幅度攀升，商品房交易越来越频繁，同时也出现了种种法律纠纷。为保证商品房购买双方的合法权益，国家对房地产开发企业预售商品房规定了严格的条件。一般而言，房地产企业在销售商品房时必须具备“五证”、“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》。“二书”是指房地产企业在销售新建的商品房时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房消费者在与开发商签订购房合同时，应主动要求开发商出示相关证件，并查验许可证原件。买房时，最好聘请购房律师，以更好地保护自身的合法权益。