２００３年６月１３日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓“１２１文件”，决定实施以收缩为主题的“房贷新政”。

　　消息传出，业界哗然，很多人认为，房地产界开始下雪，并毫不吝啬地称之为“十年来央行出台的最严厉的一个措施”。

　　新政策之基本七条新政策是以通知的形式出台的，其规定大多不够详尽，在操作性上需要配套细化方案，并辅以硬件上的联网等工作。典型的有七大条款：１．提高购买高档商品房、第二套以上（含第二套）住房的贷款利率及首付款比例；２．按揭贷款延后至房屋主体结构封顶；３．禁止建筑企业使用银行贷款垫资搞开发；４．严禁向房地产开发企业发放非房地产开发科目的贷款；５．申请房地产开发贷款，自有资金必须不低于项目总投资的３０％，同时四证齐全；６．商业银行不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款；７．房地产开发贷款不得异地使用。

　　以上条款，既有对旧政策的重申强化，也有全新出炉的新规矩，既有对消费领域的调整，也有对生产、供给领域的调整，涉及房地产开发的全流程，以收缩为基本特征。

　　据央行称，此举目的有两个，一个是抑制房地产市场过热，促进房地产业健康发展；一个是防范金融风险，规范房地产贷款操作。当然，两个目的是相辅相承的。

　　而从房地产商们的强烈反响来看，这些措施力度大，直索咽喉，侧面上也显示出政策制定者对房地产市场有着深入的了解。

　　央行为何出台新政策尽管央行新政策引起房地产商们的激烈措辞，但是，不得不承认，央行并非无的放矢，而是有着深厚的调研基础；央行货币政策司司长戴根有称，这份引起地产商广泛关注和争议的通知的筹备工作花了将近一年的时间。

　　（一）建设部调查：目前房地产开发项目投资中，２０％～３０％是银行贷款；建筑企业往往垫付３０％～４０％，这部分资金大多也是银行发放的流动资金贷款；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。

　　简单的说就是，房地产投资过分依赖银行贷款。不管房地产商们列举多少合情合理的理由，有一个问题无法回避，那就是一旦项目失败，银行便被套牢。也就是说，房地产业的风险通过贷款导入了银行系统，因此必须着力防范。

　　（二）国家统计局：２００２年１月到７月，全国商品房空置面积达到１．２亿平方米，其中半数已经空置了一年，占压资金超过２５００亿元。

　　以上信息表明：１．房地产市场存在局部过热的现象，无法排除存在崩盘风险的可能，而由前可知，相当风险已经转嫁给银行。

　　２．银行贷款大量沉积，不良贷款比例趋升。

　　３．另有央行组织的摸底调查显示，空置商品房大量的是高档房、别墅，因此，房地产投资存在结构失调问题。

　　（三）中国人民银行抽查：１９９８年到２００２年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长２５．３％，个人住房贷款年均增长一倍以上。到２００３年４月，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的１７．６％。

　　而据２００２年下半年的房地产信贷大检查结果，房地产贷款中违规金额达２４．９％。

　　一方面说明了房地产业的蓬勃发展，一方面也曝光了房地产业与银行过分亲密以致有越轨举动的问题。为长远，为大局，央行此举似在情理之中。

　　执行者的苦恼基于与央行的特殊关系，各商业银行都没有正面评价新政策，他们的一个基本态度是将严格执行，但同时也流露出一种复杂的心情。

　　近几年，国民储蓄存款快速增长，给商业银行造成了不小的放贷压力。而房地产贷款在商业银行放出的贷款中占有超过１／６的比重。

　　一旦强加收缩，除非迅速开辟新的安全的信贷通道，否则商业银行很难办。

　　在个人住房贷款方面，从１９９７年该项业务在国内推出到２００３年４月，其比重已经上升至８．９％。

　　实践证明，这种贷款质量相当好，极少有呆坏账发生。因此，央行在这项业务上提高门槛，对商业银行本身来说，鲜有裨益。

　　同时，由于商业银行与房地产商在以往的合作中结下了深厚的友谊，因此商业银行很担心收缩银根会使正常经营的房地产开发企业资金断流。毕竟，目前直接融资的渠道不多。

　　另外，在实施细则没有出台以及借贷查阅系统没有联网的情况下，界定具体楼盘是否为高档房、二套房存在困难，许多其他的实际问题也需要解决。

　　新政策考验房地产市场央行的新政策无疑对房地产商的自有资金提出了更高的要求。“大浪淘沙，惟重者留”。实力雄厚者稳坐钓鱼台，皮骨瘦弱者败走江湖。

　　在北京，房地产开发企业注册有５０００多家，龙鱼混杂。此番龙门较力，倒掉一些未必是件坏事。

　　房地产市场在经过一段时间的资源重整后，不同规模的公司承受能力不同，结果将各有不同，对于扩大规模、抗拒风险应有益处。

　　而建筑企业供过于求已经不是一天，垫资开发正是恶性竞争的果实，既加重了自身的负担，也累及民工兄弟。而今，央行不再支持这种竞争方式，必然导致新的竞争秩序的建立。

　　可能的问题当然，央行新政策在欲建立新秩序的同时，也可能会带来不少问题：１．已经发放的贷款很可能无法收回，在建项目大量烂尾或延期交房。资金链断裂的结果，无须多说。

　　２．房地产业快速增长的势头有可能减缓。这是紧缩性政策的共性，以速度换健康，想必央行是作了权衡的。

　　３．房价或涨或跌难以预料。国务院发展研究中心主办的“中国房地产信贷政策论坛”上，众多“大腕”交锋房贷新政策对房价影响，结局仍是各执己见，难分胜负。事实上，由于政策调整范围非常广泛，太多因素都会发生变化而对房价造成影响，难以有一个服众的说法。

　　４．新政策以支持中低收入家庭购买第一套自住房为主要目标，但并没有对其在现状基础上实行更进一步的优惠，而是通过抑制他种消费来体现。这种间接的支持方式的效果有待检验。

　　据《世界经理人周刊》