庆阳房地产发展的理性选择
□ 张文智
２００３年初，随着恒美城市花园作为第一家也是陇东最大的园林居住社区选择在庆阳安家落户，庆阳市房地产发展开始进入了一个崭新的局面。截至２００４年９月，仅西峰区已有６、７个具备一定规模的房地产项目正在运作之中，这标志着西峰已经成为庆阳房地产高速发展的桥头堡，按照同类城市的发展惯例，西峰已经进入了城市化进程的新起点——新城建设阶段。
—、庆阳市居住地标建筑群的出现及对区域经济发展的意义
庆阳市城市化与居民居住品质的提高密切相关。在庆阳市经济高速发展的今天，以长庆南路、世纪广场、世纪大道为构架的新城区已经彰显出其经济发展的强大的生命力。甘肃省省长助理陈有安在“甘肃省房地产诚信宣言高层论坛”上指出：“在城市扩容当中，重点要以商圈带动房地产项目的开发，居民的商务、休闲、娱乐等活动，都应该在居住区附近解决，这是第一个趋势。”庆阳市新城区商圈中，涵盖了省级建材市场、大型出口型生产企业、高档酒店、众多新建住宅小区、医疗、重点中学、大型休闲广场一应俱全，品质生活成为一部分率先进入富裕阶层的庆阳百姓热切关注的焦点。
时代呼唤居住地标建筑群的出现。市领导在接受甘肃媒体采访时指出：要桉照建设陕甘宁三省区交汇处区域中心城市的目标，高标准规划城市、高质量建设城市、高水平经营和管理城市。恒美城市花园就是在这样的市场大背景下应运而生的。作为庆阳最高品质智能化园林景观社区生活住宅群的代表，自２００３年３月开盘销售至今，一、二期１４栋住宅楼和商业旺铺销售已接近尾声，二期五栋花园洋房正在热销中，入住业主当中集中了一批追求生活品质、具有远见卓识的城市精英，正是有了他们的支持，庆阳房地产才有了今天蓬勃发展的局面。
２００４年５月，陕西建筑界专家团赴庆阳考察，他们充分肯定了庆阳房地产发展的速度和质量，并给予恒美城市花园很高的评价，他们说：庆阳经济发展在全国仍处于起步阶段，但这里民风淳朴，有一批优秀的、真正干事业的党政领导和企业家，从建筑和房地产角度看，部分区域的发展速度和水平令人惊叹，比如西峰恒美城市花园园林住宅社区的建设，是运用发达城市园林智能化社区的理念和第四代住宅的风格，真正做到以人为本，很难想象能够建设在发展中城市。这样的创举，不仅为带动庆阳市周边房地产发展起到了不可估量的作用，更重要的是，项目引进了先进的居住理念，对城市居民的生活方式的变革和对更好生活的崇尚追求起到的重要的作用。恒美城市花园称为“陇东最佳居住型物业”当之无愧。
二、庆阳新城区运动可持续发展战略
庆阳房地产行业自２００３年下半年以来，呈现出一片欣欣向荣的景象，但必须指出的是，房地产不同于普通商品的市场规律，行业的良性发展对于整个国民经济的推动乃至社会的稳定起到重要的作用。庆阳房地产行业应该遵循可持续发展战略，在政府统一宏观规划和管理下，按照市场规律，遵循供求关系，健康、有序的进行项目开发和项目运作。
可持续发展战略应该遵循以下原则：
１．均衡发展
庆阳市辖七县一区，以西峰区为政治、经济、文化中心。我们提倡庆阳房地产均衡发展，就是提倡房地产项目的地域均衡性。一个地区出现效益较好的龙头项目，是企业和政府天时、地利、人和的结果，房地产企业应当根据自身特色，放开眼光，在庆阳市七县一区通盘考虑，捕捉商机；盲目扎堆会造成局部发展过热，待市场趋于冷静，只有那些经过大浪淘沙的规模型、具有深厚底蕴的项目能够胜出并发展，得到预期利润率和口碑。
从宏观角度看，我们支持西峰的房地产发展同经济发展一样，始终走在庆阳各县区的前列，但我们也不希望看到，它们的房地产发展差距逐步拉大，毕竟一枝独秀不是目的，满园春色才是主旋律。
２．梯级发展
庆阳市房地产开发正处于新城建设阶段，继恒美城市花园之后，一批开发商立足西峰，瞄准庆阳市场，纷纷亮相。值得注意的是，由于恒美城市花园高品质园林社区开发模式取得了骄人的业绩，西峰房地产市场呈现出“乱花渐欲迷人眼”的态势，跟随者产品同质化倾向严重，后起之秀没有青出于蓝的气魄，有的仅是模仿恒美城市花园支离破碎的“特色”。陈有安指出：“目前城市布局中心相对分散，现在可以看到很多住宅小区自己建会所来解决居民的消费问题，但是，经过仔细地分析和考察会发现，这些会所大多数效益并不好，生意也不够红火。如果在一个区域里把功能相近的地产项目相对集中起来，像商务一条街、餐饮一条街、文化一条街、传媒一条街等，就能够解决好规模经营和功能集中的问题。”恒美城市花园在处理此类问题时，没有盲目利用提高成本的办法筹集资金建设会所等高档设施，而是充分考虑到周边商圈的商业氛围，在小区内仅保证必需的生活配套措施，最大可能提供给业主安静、祥和的居住氛围；在项目选址上，充分考虑到周边未来几年的商业发展规划，确保区内业主对商业配套的需求。
可持续发展战略要求房地产产品应该进入梯级、多元化发展之中，尤其是在过热发展的局部地区，设计符合市场需求的产品，满足社会不同阶层、不同收入人群的要求，才能确保整个市场的稳健发展。市场只向那些深思熟虑，拥有自身竞争优势的参与者兑现相应价值，模仿者和盲目参与者会被市场重新洗牌来过。恒美城市花园以提前三个月完成全年任务的骄人业绩赢得了追求高品质生活的城市精英的青睐，她是靠始终如一的产品定位和规模化开发作为取胜之道的。
３．行业自律
庆阳房地产的可持续发展离不开整个市场的行业自律。市场的参与者以各自的资源向市场入股，根据自身承担的风险取得收益，各凭本事吃饭，整个市场的稳定需要每一个市场成员相互支撑，行业自律是支撑的核心。我们必须和支持公平竞争一样旗帜鲜明地反对不正当竞争，就是要本着对市场、对百姓、对自己负责的态度处理来自市场方方面面的竞争，遵守共同的游戏规则，树立一个负责任的开发商的形象。行业自律的另一方面，反映在企业的诚信上面。甘肃日报对兰州部分消费者的调查中，六成以上客户在选购房屋时，犹豫不决的主要原因是对开发商缺乏信任。面对这样的诚信危机，甘肃房地产商开始思考诚信建设的问题。有的提出了“无理由退房”，有的建立了客户关系管理制度，有的成立“业主监理委员会”。无论是房地产开发商或消费者，都开始逐步走向理性。事实上，对于房地产企业来说，“诚信不仅是一种品行，更是一种责任；不仅是一种道义，更是一种准则；不仅是一种声誉，更是一种资源。”
三、企业链竞争庆阳房地产的理性选择
随着房地产市场发展的规范和日渐加剧的市场竞争，客户选择适合自己的产品日趋理性。来自客户层的，对房地产行业近乎挑剔的评价和要求，其实是购买者理性选择的表现。那么，究竟什么才是购房者理性选择中最重要的因素呢，房地产因为是满足老百姓安居乐业的行业，因而被称作百年大计，购房者购买时会慎之又慎，理性考察房地产市场中的众多品牌，要从房地产企业链中考核。房地产企业链包括：
勘察单位—设计单位—开发单位—建设单位—景观单位—物业管理单位社区服务单位
房地产行业的开发是一个系统工程，它的焦点虽然集中在开发公司，但实质上，是各相关协作单位通力合作的结果。各单位向开发单位负责，提供其品牌和服务注入项目。考察一个房地产项目，除项目自身的属性外如地理位置，必须向开发企业的前向和后向考察企业链。
作为一个有远见卓识的开发商，必须梳理自己特色的房地产开发企业链，整合企业链全部资源，向购房者兑现最大价值。值得注意的是，不建立自己的企业链，而是盲目照搬曾经被市场验证的其它项目的一个环节，妄图以此来降低成本的作法，无疑是饮鸩止渴。我们必须承认，拷贝名牌产品的企业链短期可以降低成本，相同的广告语和近似的价格可以迷惑一部分百姓的眼睛，造成对产品认知上的混淆，但一旦进入产品使用和服务阶段，基本功欠缺而带来的矛盾就会出现。
以物业管理公司为例，庆阳地区受房地产行业发展和人均收入水平的制约，物业管理行业发展缓慢，特别是能够通过低成本运营，提供高品质、全方位物业管理服务的本地企业，更是凤毛麟角。但新一批花园居住社区项目的出现和新城区运动为老百姓带来的居住观念的变革，要求开发企业必须贮备达到上述要求的物业管理公司资源，并纳入企业链，成为项目和购房者共同需要的重中一环。恒美城市花园项目在２００３年３月开盘后，就意识到这个问题的紧迫性，在通盘考虑引进外地物业管理公司与运营成本较高的矛盾会从长远角度影响业主利益后，毅然着手组建适合自身项目和本地特色的物业管理企业，这一方面是项目的需要，更重要的是恒美集团公司领导层对公司实现在西部的公司发展战略的点睛之笔。恒美物业管理公司以恒美城市花园为依托，形成了完整的恒美地产西部品牌战略，为下一步进军甘肃其它地区，不断发展壮大，夯实了基础。
恒美物业管理公司自２００３年５月成立后，采用高层管理人员定向挖掘、中层管理人员本土化、基层服务人员尽早培养的分三步走的人才储备战略，充分降低成本，并利用恒美集团自身资源，和西安、北京、唐山等兄弟物业管理单位进行人才流动，保证了２００４年５月起业主入住与二期项目同步建设对物业管理公司所提出的较高要求。截至２００４年９月，时值大多地产项目正在筹备、建设之际，恒美城市花园已有３００余户业主入住装修，１００位业主已经乔迁新居，这表明：恒美集团以敏锐的眼光，早在２００３年初，提前迈出了关键一步，积累并赢得了庆阳地区一批批活跃在市场前沿的城市精英的心扉，以其特有的开拓性、前瞻性的发展模式，拥有并垄断了本地稀缺的高质量业主资源，这不仅为项目二期大开发打下了良好的客户基础，同时，也使恒美物业管理公司在服务业主、提供便利的大背景下，广开经营渠道，创造性地向业主提供了全天免费超市、餐饮配送，２４小时社区医疗中心，社区家政服务中心，社区儿童培训中心等等服务，在使业主充分享受入住大社区所得到了种种服务便利的同时，也取得了不菲的经济收入；恒美物业管理公司通过以上经营思路和发展思路，具备了在低物业管理费背景下的运营能力，并能够持续不断的提供高品质服务和长足发展。
考察项目企业链的价值流动是广大消费者对房地产市场进行理性选择的必由之路，从外地发达城市、先进地区起步的经验来看，选择具备规模优势、配套优势，并已经拥有成型社区、成熟物业管理公司和一定数量的业主资源的房地产项目，是消费者对本地房地产的理性选择。随着市场经济的不断深化，客户群会拿起市场赋予给自己选择权作为手中的一票，投给那些重视并发展自身企业链建设的、完备的、领先一步抢占市场先机的，拥有广泛业主资源的项目和开发企业。
四、庆阳房产热望中寻求冷静
成熟的市场呼唤成熟的消费者和开发企业，一方面，我们必须提高庆阳百姓自身对房地产项目的鉴赏能力和评价水平，另一方面，广大开发企业必须从容、理智得应对纷至沓来的市场竞争。
庆阳房地产行业在有关市政领导和相关部门的关心支持下，正迈开大步，高速向前发展，我们的市场投资环境也日趋完善。满怀希望，不骄不躁，在热望中寻求冷静，庆阳房产，将会有一个成熟、骄人的明天。
