甘肃房地产业利润总额出现负值的背后（上）
也许，再也没有一个行业能像房地产业一样牵动人的神经末梢了；也许，再也没有一种价格能像房价一样，变得如此耐人寻味。在变幻莫测、风起云涌的中国房地产领域，甘肃楼市显然不愿做旁观者，它步步为营、激情参与，却常常形影相吊、坚守一隅，以至于更加扑朔迷离、引人深思。是行业影响了价格，还是价格推动了行业？抑或是市场调节的必然结果？甘肃省第一次全国经济普查披露的数据汇表，或许能让人们有一种新的解读。
２００５年１２月３０日，离这个楼市多变之年的终结仅有两天时间，一切渲染在悲情与欢欣之间，挥别２００５、迎接２００６年正成为年末岁首的主题。
这一天，甘肃省人民政府新闻办公室召开新闻发布会，对全省第一次全国经济普查结果进行通报。省统计局副局长陈波表示，此次普查首次摸清了我省“家底”，２００６年开始，全省将统一采用新的普查数据。
陈波说的普查，源于２００４年开始的由省经济普查领导小组及其办公室统一领导和组织实施的甘肃省第一次全国经济普查。
普查的数据无疑是枯燥的，但对于三产中的房地产行业来说，其震动和影响却大大出乎众多人的意料。
甘肃房地产业怎么样了？
甘肃房产业亏损之痛
其实，早在省政府新闻办召开新闻发布会的前三天，即１２月２７日，省经济普查办公室、省统计局就发布了《甘肃省第一次全国经济普查主要数据公报》（第一号、第二号、第三号）。
记者注意到，关于三产的三号《公报》中披露，一直被人们认为是暴利行业的房地产，２００４年企业主营业务收入虽然高达６６．１５亿元，但利润总额却出现了负值（－０．５２亿元），这表明这个行业亏损了５２００万元。
说来令人难以置信，全省１４００个房地产企业，资产合计２９７．８１亿元，负债却高达２０１．２８亿元；２００４年商品房建设施工面积１３３５万平方米，竣工４７８万平方米，除过销售了的３７４万平方米，全年形成空置面积１０４万平方米。
１２月２８日，在记者就相关问题前往有关部门采访时，不少人表现出惊讶之色。“５２００万元相对于整个行业来说不是很大的数字，但它却透露出一个极强的信号”，有专家分析指出，“２００４年是甘肃房地产业发展最快的一年，兰州的房价更是一路猛涨，大大高于全国同期平均水平，在此情况下，行业出现亏损，确实让人深思。”
深思的或许不仅仅是房地产行业自身。２００４年，兰州的房价涨幅超过２０％，老百姓望“楼”兴叹、怨声载道，却无可奈何；开发商极力鼓吹成本攀升，房价还会上涨，竞争空前激烈。然而，行业盼望的皆大欢喜的局面最终没能出现，表面的繁荣热闹难掩已经亏损的事实，甘肃房地产业在这场“游戏”过后一年以真相示人，让本来缺乏精彩之笔的２００５年楼市更加黯淡。
是市场无情，还是人为操纵？
记者注意到，对于外界热议的行业亏损问题，陈波在新闻发布会上这样回答：“房地产业属于经济密集型、规模型产业，我省房地产业亏损的原因主要是因为物业管理落后，道路、水电等基础设施建设难以满足房地产开发需求。”他说，从房地产开发本身来看，是有利润的，但是我省物业管理行业起步晚，水平低，基础设施比较落后，与全国相比存在一定差距。
陈特意提到九洲开发区等楼盘，“由于周围的配套设施跟不上市场发展的需求，成本高，所以导致亏损。”
就在《甘肃省第一次全国经济普查主要数据公报》公布的前一天，《经济参考报》刊文指出，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的３０％至４０％。如果再加上土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到房地产价格的５０％至８０％。而在欧美国家，一般在２０％左右。人民网对此发表评论说，“房地产的火爆虽然让一些地方政府获利丰厚，但从全社会来看并不是一件好事。因为它本质上是政府与民争利，透支了老百姓本来数十年的消费能力。”
相关专家分析指出，由于房地产市场是一个信息不对称的市场，存在着很大的制度缺陷，是一个不少地方政府与房地产开发商操纵价格的市场，因此，这个市场的价格是无法聚集市场供求关系、也无法把准确的信息反映到房地产价格上来的。
以此说法，甘肃房地产业“成本高”，是否说明政府在这个行业中所占的成本相应也高？这确实是一个敏感的话题。一位不愿让记者提及姓名的房地产公司经理认为，要降低行业成本，必须明确政府与开发商在基础设施建设方面的责任与义务。但在现实情况下，一块好地段，往往互相“争食”，开发商与政府一开始首先便处于不平等的位置，“这才是问题的根源。”
到底是市场无情，还是政府是操纵房地产行业的无形之手？在这个特殊行业，相对甘肃这个主要依靠投资拉动经济的“穷”省来说，它的亏损肯定不是人们愿意看到的。
市场与定位的缺失
问题是，配套设施不仅是楼市的一大卖点，也是提高其附加值的有效途径，开发商自然会在尽可能提高土地利用率、多建楼房的前题下，努力完善基础设施建设。
有人对甘肃楼市的定位产生怀疑。豪宅、大户型、名盘等等被翻炒的概念一度引领楼市，行业的超前发展脱离了老百姓的现实需求，二者之间形成的矛盾把甘肃房地产业推向了一个非理性建设与消费的怪圈。
２００５年１０月１６日，位于民主西路原团省委所在地的“仁恒晶城”开盘放号，等候排队的准业主从前一天下午就开始排起“长龙”，以小户型为主打的“晶城”掀起了兰州楼市最火爆的一幕。事后，记者获悉，热销的几种小户型原来是由以前的大套“改装”而成。受宏观调整影响，兰州楼市步伐明显放缓，“仁恒”此举却引发了业界一场革命。
业内人士认为，开发商追求的大户型并非只为满足大众需求，也是从利益出发考虑。因为大户型比起小户型，造价成本低，卖一套是一套；从销售成本来讲，也是如此。开发商宁可尽量将房子造得大一点，也不愿将其“割小”赚吆喝。
“仁恒”之策也许是无奈之举，但市场给予的强有力回应不是一种假象。在静宁路某公司上班的李女士就看准小户型轻松置业的优势。她在接受记者采访时说，二三十平方米的房子曾在深圳、珠海热销，四五十平方米的复式外省早已有之，在甘肃出现是迟早的事，它可租可住、亦商亦居，特别受年轻人的欢迎。
记者注意到，兰州定位小户型的楼盘目前仅“明仁花苑”一家，但实际上户型并不小，１００平方米以上的房子比比皆是，不过相对而言，已算精致典雅的房产了。
同样的楼盘，在不同的城市便有不同的定位。房地产业起步早、配套成熟的城市，楼盘相应会更多的迎合市场，反之，空置率可能也高。甘肃房地产业利润出现负值，不是某一简单原因就能解释的。
物业管理拖了房地产业后腿？
甘肃房地产业利润总额出现负值的背后（下）
省统计局副局长陈波在新闻发布会上所指的“物管”，显然不是开发商理解的物业管理，也不是业主所认为的物管。那么，物管到底是什么？是物管的落后导致了行业的亏损，还是行业的发展阻碍了物管的进步？物管本身就是房地产行业的一部分，作为楼盘的内涵和外延似乎都能讲得通。然而，在甘肃房地产业的发展中，又有谁真正注意过它存在的必然价值呢？
２００５年１２月２４日上午，发生在安宁科教城小区的保安搭梯入户强拆阳台并与６０多名业主发生冲突的事件，让众多兰州市民气愤不已。由于银安小区物业管理公司对打人事件没有作出合理的答复，导致双方冲突再次升级，１２月２５日上午，科教城的２０１名业主推选出２３名业主代表，组成业主维权小组，向物业公司讨说法。
这是２００５年度甘肃房地产业的最后一抹黑点，也是近年来纷争不断的物管事件中极为典型的一件。物管之于行业亏损，孰轻孰重？
物管投诉居高不下
在有关服务质量投诉中，房地产、通讯行业一直居高不下，通讯业居于垄断行业，房地产呢？
家住西站的金女士反映说，“阳光家园的公摊和物业费没有标准。买房时的面积为９０多平方米，住进后却成了７０多平方米，公摊２０平方米。刚开始，物业管理费是每平方米０．８元，后来不知咋的成了１元，见住户反应强烈，现在又减到了０．８元。”
金反映的问题其实在房地产业带有普遍性。兰州市房管局冯月旺副局长说，近年来，兰州市有关物业管理的投诉数量呈逐年上升势头，其中“价外价”收费最为突出，一些物业管理部门在征收电费、水费时，任意提价；水电煤气代收付项目收费不透明，在公共水电费的分摊中，一些物业公司从中加码；一些小区的绿化地变成了垃圾地，供水管道漏水也得不到及时维修；小区的安全问题日益突出，摩托车、自行车和其它的私人财产丢失现象屡屡发生，而且最终也不了了之……
很显然，省统计局副局长陈波所指的物管是房地产行业的配套设施，属于“大物管”，牵扯到房地产开发成本，是一项基础性工作；而通常所指的物管是“小物管”，是房地产开发商或其委托他人提供的小区服务，微观到具体的日常生活细节。这二者之间其实是有必然联系的。
采访中，记者深切地感受到，物业投诉量激增的原因涉及到方方面面，主要原因则在一些物业公司不专业，管理水平低下，而目前有关物业管理的法律法规又太少，且缺乏操作性，使得有关部门在处理物业投诉时无从下手，导致矛盾积压。
对此，有专家认为，如何变管理为服务，这是开发商对业主的应有之责；对房地产行业而言，营造良好的投资环境，提供基础设施建设等公共产品，则是政府应该考虑的。尤其在甘肃，更应如此。
物业费用征收之困
在市场经济下，服务也是一种商品，提供服务意味着就要获得报酬。物业管理费用征收，是甘肃房地产业一个鲜为人知的“秘密”。
一般情况下，甘肃带电梯的小高层、高层住宅，物业费每平方米每月都在１．５元左右，一般１００平方米的住宅，年物管费至少在２０００元以上，天长日久，这也是一笔不轻的负担。而普通住宅，每平方米每月在０．３元至０．６元之间，相差悬殊。究其原因，问题在电梯上，电梯的耗电、维护费用都由业主承担。这可以说得过去，但维修基金交纳却有值得商榷之处。
据了解，国家建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳约定，购房者应当按购房款２％至３％的比例向售房单位缴纳维修基金。但同时也明确规定，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅收入。
目前的情况是，兰州市并没有明确的相关实施细则，房地产开发商也没有一家按规定将这部分基金存入市住房公积金管理中心，可以说还游离于国家政策管理之外。
在某单位从事会计工作的梁先生认为，维修基金和物业费有重复收取之嫌，业主上缴了物业费，物管公司就应承担运营、维护的成本，这也有利于促进地产业的良性发展。
“问题不在谁缴、缴了多少，这对整个行业来说不公平。甘肃房地产业利润总额出现负值，不是靠多收物管费就能弥补的，只是大多数人经营得不理想。当然，这与整个市场有关。”兰州某房地产开发商直言。
楼市何时走向春天
看似简单的物管问题，却有着极其复杂的背景和内容。记者就其与甘肃房地产业亏损之间的关系采访省上有关部门时，省建设厅一位工作人员解释说，有两点值得注意：一是全行业利润总额出现负值，不代表行业不繁荣，没有发展，整体而言，甘肃房地产市场是健康向上的，尤其是兰州楼市，出现了近年来少有的火爆现象，估计是赢利的；二是２００４年是房地产业的一个特殊年份，建设施工面积大，投资相应也大，一部分投资或许在第二年甚至更长时间内才能收回。“因此，－０．５２亿元只能说明透露出了一个信号，反映了甘肃房地产业市场发展情况，并不能说明其他更多的问题。”
记者也注意到，２００５年，除过省会兰州以外，其它一些地级市房地产业出现了少有的规模开发的趋势，天水、白银、陇南等城市一批标志性楼盘纷纷亮相。白银西区某企业老总就此认为，这说明二级城市土地交易日趋活跃，人们置业的眼光不再单纯盯向兰州，稳住了一部分市场，同时也可以吸引来白银投资的人长期安家，安心工作，形成了房地产市场资源禀赋的有效流动，有利于行业的长远发展。
２００５年的甘肃房地产业是否还像２００４年一样出现了亏损，目前尚没有权威数字公布。但肯定的是，波涛汹涌的２００５年楼市，在宏观调控缰绳束缚之下，已逐渐从疯狂回归理性，在涨幅持续回落的基础上，绝对价格也开始松动。兰州甚至出现了１０月份涨幅低于９月份的情况，及至年末岁首，尽管业界依然一片喝彩声，但早有人预言，２００６年兰州楼市将涨幅不大。
对于已经高速运转的甘肃房地产业，要想恢复平静并不是件容易的事。平静的表面也不能掩盖暗流的涌动，兰州楼市依然充满着变数和悬疑。如果从物管理念诠释，国家表示要稳步推行物业税，并相应取消相关收费的消息，将直接影响到未来房地产市场的价格走势。
甘肃房地产何时走向春天，命题或许才刚刚开始。
